Por José Manuel Pallí
Los7Días.com
Rara vez pasa una semana sin que reciba una consulta desde algún punto de América Latina preguntándome sobre posibilidades de inversión inmobiliaria en Miami. Como no soy corredor de inmuebles y valoro mi casa solamente en función del confort que me brinda y no como “inversión”, trato de ser amable y simplemente me hago el desentendido. Pero ante la insistencia de un medio especializado en la “industria” del real estate –http://inmobiliare.com/digital/INMOBILIARE-111.pdf- escribí esto que comparto con ustedes.
Los agoreros entre nosotros ya tiemblan porque ven al glamoroso, eufórico y sofisticado mercado inmobiliario del sur de la Florida al borde del precipicio.
Eternos optimistas
Del otro lado –el de los eternos optimistas– se escuchan, por enésima vez, las voces que nos aseguran que hemos superado, definitivamente y para siempre, la ciclotimia de alzas y bajas que nos caracteriza. Pero con tener un poquito de memoria nos basta para saber que ese tipo de “seguridades” son, con frecuencia, el anuncio de una marejada periódica que arrasa con el valor de nuestros inmuebles. Un anuncio al que pocos prestan atención, porque muchos siguen “haciendo” dinero a manos llenas.
En una sociedad en la que reina el cortoplacismo –con respecto al clima y su influencia en la salud del planeta, al peso de nuestro endeudamiento masivo sobre las espaldas de nuestros hijos (y de nuestros nietos), y a la manía por eliminar todo tipo de regulaciones para facilitarle el juego de “Viva la Pepa” a quienes están dedicados a saquear el futuro– el escenario inmobiliario de Miami equivale a un “Cirque du Soleil”, pletórico de ilusionistas y saltimbanquis. Pero el payaso triste y preocupado de las experiencias recientes nos sigue rondando.
Según un artículo publicado por The Miami Herald –“There’s a surplus of luxury condos in Miami, but three more developers are building anyway”, por Renee Rodriguez, 22 de octubre del 2018– el excedente en el inventario de condominios de lujo sin comprador en el mercado inmobiliario del sur de la Florida equivale a 58 meses, cuatro veces lo que un mercado sano puede sobrellevar.
La versión de los desarrolladores inmobiliarios.
En el año 2018 se comenzaron a construir solamente dos edificios de condominios de lujo en el sur de la Florida, con precios que oscilan entre US$2.7 millones y US$35 millones por unidad. Pero los desarrolladores (incluidos los extranjeros) siguen apostándole a lo atractivo que sigue siendo Miami para los ricos y famosos (o para quienes aspiran a serlo) y para aquellos que siguen viendo a los EE.UU. como el lugar más seguro para parquear su capital. La pregunta es si, ahora que la nación está “dirigida” por el desarrollador inmobiliario más “famoso” del mundo –alguien que ha convertido al cortoplacismo en un arte– pudiera cambiar esa percepción. La respuesta a esa pregunta nos dirá mucho sobre lo bien –o lo poco– que se conocen a sí mismos (y a su negocio) nuestros desarrolladores inmobiliarios.
Todo desarrollador inmobiliario que se precie nos va a decir que lo que nos está vendiendo es un activo insustituible que solamente puede aumentar de valor con el tiempo, que no hay ningún otro producto a la venta en el mercado comparable al suyo, y que nunca dejarán de haber compradores dispuestos a arrebatárnoslo de las manos.
En todo caso, no es mi intención aburrirlos con un informe sobre “el estado del mercado inmobiliario del sur de la Florida” ni ofrecerles una proyección de hacia dónde se dirige, pues los lectores de esta revista conocen de sobra la naturaleza de la industria y las limitaciones que dificultan ese tipo de valoraciones y predicciones. Lo cierto es que nadie “sabe”, y yo tampoco.
Mi intención es señalar algunos de los temas que sobrevuelan el presente (y el futuro) de los inmuebles en esta región del país.
Dinero foráneo
Uno de esos temas es la incidencia del dinero foráneo (a través de desarrolladores, compradores e inversionistas extranjeros) en el mercado inmobiliario del sur de la Florida. Cerca de un cuarto de las ventas de inmuebles a extranjeros en los EE.UU. ocurren en la Florida, y tres cuartas partes de los condominios que se venden en Miami se pagan en efectivo (en cash), sin que el comprador requiera un préstamo hipotecario (el promedio nacional de transacciones inmobiliarias en efectivo en el resto del país apenas llega al treinta por ciento).
El flujo de dinero extranjero al mercado inmobiliario del sur de la Florida no es nada nuevo, por supuesto. Como tampoco son nuevas las muchas preguntas que se suscitan sobre el origen de ese dinero.
En la mayoría de los casos, cuando un extranjero compra un inmueble en efectivo en la Florida, lo hace a través de una corporación extranjera (off-shore shell company), buscando de esa manera conservar el anonimato, ya sea que se trate de evasores de impuestos, políticos corruptos, o simplemente gente que le teme a las consecuencias de que otros conozcan el caudal de su fortuna.
Desde el año 2016, la FinCEN (US Financial Crimes Enforcement Network), una agencia del Departamento del Tesoro de los EEUU, ha convertido en policías a los abogados inmobiliarios que asisten a los compradores en efectivo de viviendas de lujo –valuadas en 1 millón de dólares o más– en el sur de la Florida, imponiéndoles la obligación de averiguar e informar a las autoridades federales la identidad de los verdaderos compradores (beneficial owners) que se esconden detrás de la corporación compradora. Esa obligación se extiende a todas las entidades corporativas vinculadas con la que aparece como compradora del inmueble.
Multas millonarias
El incumplimiento de esta obligación puede resultar en sanciones que van desde medio millón de dólares de multa hasta 10 años en prisión para mis atribulados colegas.
Solo muy recientemente se amplió la definición de “efectivo” (o cash) para incluir los giros bancarios o wire transfers, lo que es un buen indicio de lo preocupadas que están (¿o no están?…) las autoridades federales, las locales y los propios desarrolladores con este problema, y que tan grande es su interés en combatirlo.
Otro aspecto interesante del mercado inmobiliario en el sur de la Florida es la facilidad con la que los extranjeros pueden comprar su residencia legal en los EEUU invirtiendo en él.
Allá por el año 2009, luego de la última recesión, cuando resultaba casi imposible obtener financiamiento para desarrollos inmobiliarios de las fuentes habituales, algunos de nuestros “expertos” desarrolladores comenzaron a utilizar el programa de visados EB-5, que ya llevaba 20 años de existencia, para recaudar el dinero que los bancos les negaban.
Bajo la visa EB-5, cualquier extranjero que invierta entre US$500,000 y US$1 millón en un proyecto de desarrollo inmobiliario capaz de crear al menos diez empleos, puede obtener la residencia legal en los EEUU (la espera para obtener el ansiado Green Card es de aproximadamente dos años, mucho más corta que bajo otro tipo de visas).
Una visa que abre puertas
La visa EB-5 fue concebida originalmente como un mecanismo para generar nuevas empresas y empleos (lo que llamamos blue collar jobs o puestos de trabajo para obreros) en las zonas más depauperadas y necesitadas del país, no como una fuente alternativa de financiamiento para condominios de lujo. Por entonces algunos abogados de inmigración consideraban escandaloso que los desarrolladores inmobiliarios tan siquiera intentaran usar la visa EB-5 de una forma que traicionaba abiertamente la finalidad del programa. ¿Cuántos puestos de trabajo se crean cuando uno construye una torre de condominios de lujo?: el portero, la cuadrilla de mantenimiento, el valet parking, ¿y qué más? Pero dada la naturaleza de nuestro sistema político (totalmente servil ante los intereses económicos sectoriales y los lobistas o cabilderos que representan a esos intereses), el programa de visas EB-5 ha sido reinterpretado de tal manera que permite a los desarrolladores incluir sus costos de construcción y otros –como ser los honorarios del arquitecto, por ejemplo– a la hora de contabilizar el número de empleos que se han creado.
Si usted está considerando solicitar una de estas visas, quizás fuera prudente que visite antes este portal: https://eb5projects.com/litigation
Un alto porcentaje de las solicitudes de visas EB-5 proviene de China, y el éxito inicial que ha tenido el Brickell City Center, construido (con recursos propios) por un desarrollador basado en Hong Kong, seguramente aguzará el entusiasmo de los chinos adinerados.
La demanda de visas EB-5 desde América Latina también va en aumento.
Escalada de valores
Pero el tema más crucial y preocupante que pende sobre el fantasioso mercado inmobiliario del sur de la Florida es el impacto que el flujo constante de dinero extranjero y la consecuente y surrealista escalada en los valores inmobiliarios está teniendo en nuestro tejido social.
En el año 2014, el gobierno federal declaró al condado de Miami-Dade lo suficientemente pobre como para designarlo como Regional Center bajo el programa de visas EB-5, es decir, un área necesitada en extremo del aporte de dinero extranjero que pudieran traerle quienes desean comprar un Green Card.
Las autoridades locales celebraron este “logro” como si fuera el inicio de una nueva era de bonanza para una de las áreas más pobres del estado de la Florida (más del 18 % de la población del condado vive por debajo del nivel de pobreza). El ingreso medio anual por hogar en el condado es de cerca de US$46,000, y el valor promedio de una vivienda se acerca a los US$266,000, en buena medida gracias al efecto que nuestro “mercado de lujo” tiene sobre todos los valores inmobiliarios.
Muchos “mayameros” de a pie están abandonando Miami porque lo que ganan no les alcanza para vivir en un sitio tan pobre pero tan caro a la vez.
Contrariamente a lo esperado, el EB-5 Regional Center de Miami-Dade aún no ha dejado huella alguna en el sur de la Florida. En cuatro años solo se ha aprobado (a finales del 2017) un proyecto inmobiliario, la Torre Panorama en la avenida Brickell (un proyecto de Tibor Hollo, desarrollador emblemático de este patio), que dice contar con 99 “inversionistas” con visa EB-5 que financiarán cerca de la mitad de su costo, al tiempo que se crearían 2,500 empleos.
We’ll see what happens (ya veremos qué sucede), como le gusta decir a nuestro Desarrollador en Jefe.
Pero al comienzo de este año 2018 la señora designada para administrar el EB-5 Regional Center de Miami-Dade renunció a su cargo (prácticamente la obligaron a renunciar) después de demostrar su sentido común al tratar de alejar el programa de los proyectos meramente comerciales y orientarlo hacia el financiamiento de emprendimientos enfocados en las necesidades de la población, como ser la construcción de viviendas para personas de bajos recursos o la renovación de áreas públicas propiedad del condado o los municipios, algo más acorde con la idea original del programa de visas EB-5.
El nuevo administrador del condado consideró su labor ineficiente, y lo último que se le escuchó decir a esta señora en su corta gestión fue “We’re not just a cash register here, God Almighty!” (¡esto no es solamente una caja registradora, Dios Todopoderoso!). Aunque, cuando menos, sí lo somos… ¡Clink!
El sur de la Florida es un lugar maravilloso para vivir, para quienes nos podemos dar ese lujo. Pero me empiezo a preguntar si mis hijos podrán darse ese lujo, y ni hablar de mis nietos.
Y es que no todo lo que brilla es oro.
